Домрусстрой
Надежные деревянные
дома от производителя
СПб, ул. Смоленская, д. 9,
БЦ «Оптима», оф. 317.

пн-вс с 9:00 до 21:00

Как выбрать участок для строительства дома

От выбора правильного земельного участка под жилой дом зависит не только удобство будущей жизни, но и цена строительства, ликвидность недвижимости при её последующей продаже. Критериев несколько. Каждый из них мы рассмотрим подробно.

Назначение и вид разрешённого использования земельного участка

Все земли классифицируются государством по целевому назначению. Далеко не на каждом участке можно построить и законно зарегистрировать жилой дом, а значит, получить адрес, регистрацию и все сопутствующие социальные блага. Иногда государство даже может обязать собственника снести готовое жильё за свой счёт или наложить штраф за нецелевое использование земельного надела.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, выбор нужно начинать с выяснения вида разрешённого использования (ВРИ) участка.

Для строительства дома подходят земли, предназначенные под:

  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – земли под ИЖС государство обеспечивает муниципальной инфраструктурой – это школы, больницы, магазины, связь, дороги и общественный транспорт;
  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ) - строиться на таких землях можно только в границах населённых пунктов; эти участки называются приусадебными; если участок расположен в поле (полевой), то возводить капитальное жильё на нём нельзя – только временные подсобные помещения для содержания скота, хранения инвентаря, техники;
  • садоводческое товарищество (СНТ) - благоустройство территории здесь лежит на собственниках участков, но построить и зарегистрировать дом для постоянного проживания здесь можно; исключение составляют земли под огороды (это отдельная категория), где разрешены только хозяйственные постройки.

Сведения о категории земли есть на сайте Росреестра с Публичной кадастровой картой России. Информация на нём обновляется ежедневно. Достаточно узнать у продавца кадастровый номер участка в формате 00:00:0000000:0000 и ввести его в поле поиска. Дополнительно здесь можно увидеть координаты границ, точный размер (продавец может округлить значение площади в сторону увеличения), кадастровую стоимость (от этого параметра зависит размер налога на землю).

Выбираем участок для строительства дома фото 1

Изучите соседние участки, их назначение и объекты, расположенные рядом. Осложнить жизнь за городом сразу или в перспективе может промышленное производство, ферма, дорога федерального значения и даже река, которая весной регулярно выходит из берегов.

Обратите внимание! Категорию земель могут изменить. Безопаснее, если соседние участки также предназначены для строительства индивидуальных жилых домов.

Узнать категорию земель можно также из выписки ЕГРН. Запросить её можно через Госуслуги и на официальном сайте Росреестра, но с 1 марта 2023 года для посторонних в ней нет информации о собственниках. Полную выписку может запросить владелец или его представитель (по доверенности).

Ландшафт участка

Заметный перепад высоты на участке усложняет проект дома, закладку фундамента и повышает стоимость строительства. Оценить ландшафт и другие особенности местности можно при выезде. Делать это лучше весной, когда видно, где собирается и стоит талая вода, насколько быстро просыхает земля, в каком состоянии дороги после зимы.

На что обратить внимание.

  1. Расположение участка относительно общего рельефа местности. Дом в низине будет постоянно подтапливать весной и после дождей. Участок на возвышенности не требует устройства дренажных канав для отведения воды и других трудоёмких работ по благоустройству, кроме дизайнерских.
  2. Участок на склоне. Ровным считают участок, горизонтальный уклон которого не превышает угла в 2° или 3%. Наклон до 8% можно даже красиво и выгодно обыграть при строительстве. К примеру, устроить разноуровневую террасу для отдыха или расположить внизу канализационный септик. Уклон в 20% и более потребует постоянного укрепления почвы, защиты дома от сползания грунта.
  3. Геометрия участка. Традиционно земельный надел имеет форму прямоугольника, достаточно широкого для строительства дома. Участки с острыми углами и узкие сложнее планировать под застройку. Значение имеет близость соседей, объектов инфраструктуры, прокладка коммуникаций.
  4. Границы. Часто, особенно в районах старого частного сектора, официальные границы участка не совпадают с реальными. Если соседский забор отгородил часть площади не в вашу пользу, то проблему нужно решать с продавцом. Пусть он, а не вы, спорит с соседями по поводу нарушенных границ.
  5. Красивый вид. Если из окна дома виден лес, река, озеро, то цена недвижимости автоматически возрастает процентов на 20. Немного переплатить за такой участок на начальном этапе выгодно. В будущем вложения окупятся в несколько раз.

Обратите внимание! Правильность расположения границ участка помогут услуги кадастрового инженера или геодезиста. Верить на слово владельцу или соседям не стоит.

Помимо характеристик самого участка, при выезде нужно оценить ландшафт населённого пункта или садового товарищества. Если рельеф местности неровный, то в хорошем посёлке с заботливой администрацией будут организованы дренажные канавы вдоль дорог, склоны укреплены кустарником и деревьями.

Коммуникации

Основные инженерные системы жизнеобеспечения загородного дома – это электроснабжение, водопровод, канализация и отопление. Если три последних позиции могут быть автономными, то подвести к участку электричество можно только при наличии поблизости центральной линии электросетей. Дополнительные коммуникации – природный газ, связь, кабельный интернет.

К границам участков под ИЖС и ЛПХ основные инженерные сети подводятся за счёт государства. Собственник платит за подключение и провода, трубы, оборудование, расположенное на его территории.

При осмотре участка нужно уточнить, есть ли центральный водопровод и газифицирован ли посёлок. Наличие водоснабжения и природного газа повышает стоимость участка. Однако владельцу в будущем не придётся бурить скважину (это дорого и результат непредсказуем). Газ – это недорогое отопление, всегда горячая вода и значительное повышение ликвидности вложений в недвижимость.

Обратите внимание! Перспективы подключения дома к центральным коммуникациям лучше уточнить в местной администрации. Стоимость услуги узнавайте у собственника (поставщика).

Канализация в загородном доме в 99% автономная. Септик устанавливают владельцы самостоятельно, но его наличие – обязательное требование государства. Размеры и тип септика выбирают по количеству людей, постоянно проживающих в доме и суточному объёму сброса воды.

Экология и окружение

Вокруг опасных или вредных для здоровья объектов закон устанавливает санитарные разрывы, внутри которых участки под строительство жилья не выделяются.

Выбираем участок для строительства дома фото 2

Отравить жизнь в загородном доме может соседство с:

  • свинофермой или птицефабрикой – это запах и насекомые, которые распространяются далеко за границы санитарной зоны;
  • промышленным предприятием – шум, выбросы в воздух и риски загрязнения подземных вод, ближайших речек и даже водозабора;
  • линией ЛЭП – вредное излучение;
  • сельскохозяйственными полями – обработка ядовитыми гербицидами;
  • аэропортом – шум, вибрация.

Полный перечень потенциально вредных объектов с указанием размера безопасного расстояния до жилья есть в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Покупка участка поблизости обернётся беспокойством и материальными потерями. Продать недвижимость в неблагополучном месте по хорошей цене не получится.

Спокойно жить в частном доме помешают расположенные по соседству с участком многоэтажные дома, детские площадки, магазины – любые места, где регулярно возникает шумное скопление людей.

Проверка ЗОУИТ

ЗОУИТ – это зоны, где действует особый правовой режим, предусматривающий ограничения прав собственника в отношении застройки участка или его эксплуатации. Запрет на строительство вводят даже в действующих населённых пунктах. Границы ЗОУИТ легко меняются. К примеру, государство может расширить заповедник, недалеко вдруг обнаружат ценное историческое захоронение и начнут археологические раскопки.

Сложность проверки участка по ЗОУИТ состоит в том, что в Росреестре зарегистрированы далеко не все зоны. Есть риск узнать о том, что строить запрещено на этапе регистрации готового дома. Можно посмотреть на сайте местной администрации или запросить там же при личном визите.

Обратите внимание! Если при осмотре участка «вредные объекты» не выявлены, это не значит, что они не появятся в ближайшем будущем. Генеральный план развития округа или района, карту ЗОУИТ можно посмотреть на сайте местной администрации или при личном визите к властям.

Инфраструктура

Если вы выбираете участок для строительства каркасного дома, в котором будете жить постоянно, то удаляться от города более чем на 10-15 км нецелесообразно. Иначе сложно будет быстро добираться до работы и объектов социальной инфраструктуры.

Для строительства дачи выбирают участок, окружённый нетронутой природой - подальше от федеральных трасс, железной дороги и других шумных и вредных благ цивилизации. Удалённость от большого города здесь регулируется только желанием.

Выбираем участок для строительства дома фото 3

При выборе участка для строительства дома выясните:

  • состояние дорог – хорошо, если проложен асфальт; грунтовку (стихийная дорога без покрытия) размывает дождями, и талыми водами в непролазную грязь; покрытие из бетонных плит вредно для автомобильной подвески, но долговечно и не требует ежегодного ремонта; чаще всего просёлочные дороги отсыпают гравием или щебнем – бюджетно и достаточно надёжно;
  • наличие врача и аптеки;
  • какие есть магазины – есть деревни, куда приезжает только автолавка 2 раза в неделю; ездить за хлебом за несколько километров не слишком удобно;
  • как работает сотовая связь – хорошо, если есть покрытие несколькими операторами; про устойчивость сигнала охотно расскажут местные жители;
  • кто занимается уборкой снега – муниципальные власти или сами жители;
  • обеспечивается ли охрана – актуально для коттеджных посёлков и садоводческих товариществ.

Богатство инфраструктуры прямо зависит от размера населённого пункта. Выбирайте земельный участок для строительства дома в посёлках, где есть детский сад, школа, сельский клуб и благоустроенная территория. Здесь выше вероятность того, что в ближайшие 20-30 лет территория не обезлюдеет.

Транспорт

Выбирайте участок под строительство дома там, где есть регулярное автобусное или железнодорожное сообщение с городом. Это повышает ликвидность недвижимости и страхует на случай поломки автомобиля. Для тех, у кого машины нет, вопрос транспорта встанет уже на этапе организации поездки для осмотра участка. Оцените удалённость участка от автобусной остановки, ж/д станции.

Соседи

С соседями, если они местные жители, будьте доброжелательны и любопытны. От них проще узнать все нюансы общественной жизни в посёлке, особенности организации быта, каково качество питьевой воды и наличие грибных мест. В свою очередь, оцените людей, среди которых собираетесь поселиться. Склочные соседи станут настоящим наказанием. Первый признак неблагонадёжности – охотный рассказ о недостатках продавца и его участка.

Документы

Купля-продажа земли оформляется в МФЦ. Для заключения сделки нужны следующие документы:

  • выписка из ЕГРН (полная, заказанная владельцем земли);
  • паспорта продавца и покупателя;
  • нотариально заверенное согласие супруги на продажу участка, если продавец состоит в законном браке.

Выбираем участок для строительства дома фото 4

Перед подписанием документов нужно проверить ограничения прав собственности и обременения на понравившемся участке. Основные риски — аренда, арест (часто: банком за долги, приставами за неуплату алиментов), сервитут, ипотека. Наличие ограничений указывают в выписке, в специальном поле. Если таковых нет, то графа остаётся пустой или там будет написано «не зарегистрировано».

Заключение

  1. Технические параметры земельного участка и его окружения можно узнать по кадастровому номеру на сайте Росреестра. Это сильно упрощает выбор, позволяя отсечь неподходящие варианты сразу.
  2. При выезде осматривайте не только сам участок, но и окружающий ландшафт, людей, степень благоустройства населённого пункта и перспективы его развития.
  3. Информацию о проблемах и недостатках ищите в соцсетях, на тематических форумах и у соседей.
  4. Позаботьтесь о юридической чистоте сделки.