Как получить разрешение на строительство дома

С 2018 года получать разрешение на строительство капитального дома как бы не нужно - его заменили процедурой согласования в уведомительном порядке. Однако по факту это мало облегчает владельцу участка подготовку документации. Плюс теперь необходимо ставить власти в известность и при строительстве дачи на садовом участке. Раньше никакого разрешения на дачный домик не требовалось. Если объект, владелец или его права на землю не будут соответствовать определённым параметрам, уведомление вернут, а стройку придётся отложить.

Разрешение на строительство нужно, если у здания будет фундамент

Утверждение о том, что на любую постройку, возводимую на фундаменте, нужно получить разрешение, не соответствует действительности. Само по себе наличие фундамента критерием для уведомления не является. Значение имеет планируемая эксплуатация объекта недвижимости и его размеры.

Разрешение на строительство домов в «старом» виде необходимо:

• Если капитальное строение будет использоваться в коммерческих целях, то получение разрешения на его строительство обязательно. Уведомительный порядок здесь не действует.
• При строительстве частного дома на двух или более хозяев. Законодательное ограничение введено, чтобы пресечь практику строительства многоквартирных домов на участках ИЖС.
• Если владелец собирается строить дом выше 3 этажей (цокольный этаж считается).

Нормы Градостроительного Кодекса Российской Федерации в статье 51.1 обязывают уведомить власти о планируемом возведении (или реконструкции) капитального объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на участке, выделенном под эти цели, на землях под ЛПХ или садовых наделах.

Что можно построить на своём участке не спрашивая разрешения властей:

• Частные постройки на фундаменте (недвижимость) для личных хозяйственных нужд – гаражи, сараи, бани. Если планируется, к примеру, открыть в гараже шиномонтаж, то разрешение на строительство обязательно.
• Лёгкие конструкции без фундамента, которые можно переместить без разрушения – переставить целиком или в разобранном виде. Это ларьки, беседки, теплицы, ангары, палатки и другие цельные конструкции, которые законодательство не считает недвижимостью.

Обратите внимание! Хозяйственные здания, пристроенные к дому, можно возвести без согласования, если это не попадает под определение реконструкции.

Какую недвижимость можно легализовать по дачной амнистии

До марта 2031 года остаётся возможность в упрощённом порядке поставить дома на учёт. Если построить дом без разрешения на садовом участке, на землях для ИЖС или для ведения ЛПХ до указанной даты, то формально это не будет нарушением законодательства. Оформить документы можно через суд. Для обращения достаточно иметь технический план на дом и заявление.

Особый правовой порядок на легализацию строящихся объектов загородной недвижимости позволяет оформить право собственности без предварительного уведомления органов исполнительной власти Российской Федерации о начале и окончании строительных работ в следующих случаях:

• Дом построен давно. Для регистрации кадастровый инженер должен составить техплан.
• Строительство дачи началось до введения уведомительного порядка, когда закон не требовал получать разрешение на подобные объекты.

Начиная с 2019 года о начале строительных работ власти необходимо уведомлять. Теоретически можно этого не делать, но если суду станет известно о мошенничестве со сроками (например, от недовольных застройкой соседей), то будут проблемы.

Разрешения на строительство домов больше не выдают

Это утверждение также не совсем верно. Действительно, разрешение на строительство или реконструкцию жилого дома в старом виде больше не выдают. Его заменяет уведомление органа исполнительной федеральной, региональной или муниципальной власти Российской Федерации о соответствии параметров планируемой постройки законодательству, строительным и санитарным нормам.

Уведомление направляется владельцу, как ответ на его заявление. Формально это можно считать разрешением, поскольку до получения такого документа проводить какие-либо работы не рекомендуется. Несмотря на то что продление «дачной амнистии» оставляет лазейку для легализации дома постфактум, специалисты советуют придерживаться порядка, установленного законодательством Российской Федерации.

Алгоритм следующий:

1. Направить уведомление о строительстве или планируемой реконструкции в соответствующий орган (какой именно, скажем чуть ниже).
2. Получить положительный ответ.
3. Построить дом.
4. Уведомить власти об окончании строительства или реконструкции. На этом этапе нужен технический план, составленный кадастровым инженером.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Вводить дом в эксплуатацию больше не требуется. Однако проверка готового здания поданному на согласование описанию будет проведена выездной комиссией.

Самое неприятное, с чем может столкнуться собственник самовольно построенного дома, это требование его полностью разобрать. В отдельных случаях возникают трудности с подключением коммуникаций или претензиями соседей.

Как получить разрешение

Порядок уведомительного согласования на строительство дома определяет статья 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Заявление подают на утверждённом бланке следующими способами:

• при личном обращении в органы исполнительной власти;
• через МФЦ;
• почтой России (заказное письмо с вложением на адрес органов местного самоуправления).

К заявлению нужно приложить копию паспорта владельца участка и выписку из ЕГРН. Если оформлением занимается доверенное лицо, то его права должны быть удостоверены нотариусом.

В уведомлении нужно указать:

• Данные застройщика. Для частного лица - паспортные данные, адрес проживания. Для компании – ИНН, полное название, адрес, номер регистрации в реестре.
• Сведения о земле. Указать владельцев, основание для права собственности, кадастровый номер, вид разрешённого использования, адрес.
• Параметры и особенности объекта строительства или реконструкции – схема и описание.

Срок рассмотрения заявления 7 дней. На согласование строительства капитального дома в историческом месте законодательство отводит до 20 дней. Если проверяющие не найдут нарушений, то соискатель получит уведомление о положительном решении. С этого момента на строительство или проведение реконструкции у владельца участка будет 10 лет.

Когда могут отказать в разрешении на строительство

Если уведомление вернули, то владелец может устранить указанные несоответствия и подать заявку на согласование заново.

Отказ от властей можно получить по следующим причинам:

• Объект капитального строительства не подходит под установленные параметры для ИЖС.
• Категория земель такова, что строить на ней капитальный дом запрещено. Это природоохранные зоны, лесные, водные (20 м от водоёма), промышленные территории, санитарные зоны кладбищ, нефтегазопроводов, некоторых дорог и других объектов, представляющих опасность.
• К уведомлению приложены не все документы.
• Заявка на согласование подана сторонним лицом без оформления нотариальной доверенности.

Уведомительная процедура – это не просто объявление о начале строительства или реконструкции дома. Законодательство Российской Федерации предусматривает штрафные санкции за неисполнение статьи 51 Градостроительного Кодекса. При выявленных нарушениях владелец участка должен либо устранить недочёты и подать документы вновь, либо получать разрешение на строительство по старой процедуре, либо отказаться от застройки. Дом, построенный с нарушениями, нельзя законно легализовать даже через суд.

Выписка из реестра

Выписку ЕГРН на земельный участок даёт Росреестр. Для её получения потребуется паспорт (или подтверждение личности через портал Госуслуг) и квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц документ в бумажном виде стоит 750 рублей, в электронном 300 рублей.

Обратиться в ведомство можно:

• Лично или через представителя (по доверенности) обратившись в МФЦ.
• Онлайн на сайте Росреестра (необходима регистрация). Попасть на сайт можно через портал Госуслуг, но получить выписку в электронном виде там нельзя. Документ получить можно только на сайте rosreestr.ru или указать место получения МФЦ (по умолчанию стоит выдача онлайн).

Сайт Росреестра и портал Госуслуг используют одни данные для идентификации личности пользователя. Если у вас нет регистрации на Едином портале, то вам придётся её получить. Время оформления документа составляет 5 рабочих дней. Срок действия выписки не ограничен. Документ теряет силу только в случае изменений параметров земельного участка.

Отказать в выписке из реестра могут в том случае, если сведений о земле в нём нет. Такое случается, когда участок был зарегистрирован до 1998 года или снят с кадастрового учёта.

Инженерно-геологические изыскания

Исследование особенностей грунта, рельефа, глубины залегания подземных вод и других особенностей земельного участка под будущим домом являются обязательными для любого капитального объекта, вне зависимости от его размера и назначения. Строительство дома без проведения инженерно-геологических изысканий чревато трещинами фундамента и стен, разрушением здания.

Инженерно-геологические работы проводят согласно СНиП. Правила подготовки документов для проектирования дома регулирует пункт 4 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По окончании исследований заказчик получает отчёт (в бумажном или электронном виде), оформленный согласно стандартам МинСтроя РФ. Документ содержит графическую часть, описание и приложения. Без инженерно-геологических изысканий трудно правильно выбрать тип фундамента, спрогнозировать допустимую нагрузку, учесть возможное оседание или движение грунта.

Адрес и кадастровая выписка

Если для владения участком достаточно наличия у него кадастрового номера, под которым он числится в Росреестре (указан в выписке), то объект капитального строительства в Российской Федерации должен иметь почтовый адрес. Получить его можно в администрации населённого пункта лично, в МФЦ или через Госуслуги.

К заявлению нужно приложить:

• копию паспорта;
• правоустанавливающие документы на землю;
• доверенность, если оформлением документов занимается уполномоченный представитель.

Процедура присвоения адреса занимает от 10 дней. Платить за услугу не нужно.

Кадастровую выписку на объект недвижимости выдаёт Росреестр на основании постановления о присвоении адреса и документе о праве собственности на дом. Процедура получения не отличается от запроса выписки ЕГРН.

Проект и ситуационный план

Хотя новая процедура согласования в уведомительном порядке не предусматривает обязательного наличия проекта и разрешает ограничиться планом-схемой с описанием, разработка грамотной проектной документации для строительства или реконструкции дома необходима. Компания-застройщик, как правило, предоставляет проект бесплатно. Если владелец участка собирается строить своими силами, то расчёты и чертежи можно заказать в архитектурном бюро.

Обратите внимание! Если населённый пункт имеет статус исторического, то администрация может обязать строить по типовому, утверждённому проекту.

Обязательного предоставления проектной документации может потребовать банк, если под строительство дома застройщик берёт заёмные средства.

Ситуационный план (СПЗУ) – это чертёж, который показывает положение капитального строения относительно других объектов недвижимости, связь его с магистралями, общими инженерными коммуникациями, источниками забора воды, границами соседних участков.

Ситуационный план земельного участка можно получить несколькими способами:

• сформировать самостоятельно по публичной кадастровой карте, расположенной на сайте https://egrp365.org/map/;
• запросить в администрации населённого пункта;
• заказать в Росреестре.

Срок действия СПЗУ 2 года. Документ выглядит как графическая карта с опознавательными знаками, расшифровка значений которых даётся внизу.

Как упростить получение разрешения

Сэкономить время и силы можно, если подать уведомление на капитальное строительство или реконструкцию в электронном виде. Сделать это можно через Региональный портал государственных и муниципальных услуг, в тех регионах Российской Федерации, которые такую возможность предоставляют. Узнать это можно на официальном сайте администрации.

Что обсудить со специалистом, чтобы не пришлось начинать всё заново

Перед подачей документов нужно проверить объект на соответствие:

• дома - предельным размерам, которые разрешены для частных загородных домов;
• участка – требованиям законодательства Российской Федерации по назначению земель и ограничениям по застройке;
• планировке территории санитарным нормам (СПОЗУ);
• обязательным требованиям по размещению капитальных строений в особых зонах.

Отказать в разрешении на строительство или реконструкцию власти Российской Федерации могут только в том случае, если нарушены требования законодательства. Стоит отметить, что критерии документов при старой процедуре имели более очерченные рамки. К примеру, если земля выделена вне поселения, то владельцу нужно самостоятельно согласовать проект с Роснедрами (Федеральным агентством при министерстве природных ресурсов и экологии). Чиновникам нужно предоставить топосъёмку участка с указанием границ и схемой размещения дома. Та же история может возникнуть с Росавиацией и реестром культурного наследия.